„To víte, jsem důchodkyně, na můj inzerát přišel takový uhlazený pán, říkal, že se v tom vyzná a že chalupa za víc nestojí. Tak jsem mu ji prodala. Jenže pak jsem zjistila, že ji za pár týdnů prodal o několik set tisíc dráž…“

Ve 2. článku jsme si obecněji rozebrali trh nemovitostí a jeho vliv na ceny.

Kupující se u hotového zboží nezabývají výrobními náklady. V obchodě se neptají za kolik výrobce vyrobil např. televizi. Zjistí si jaká je cena a co všechno umí. Takhle si projdou několik obchodů, POROVNAJÍ si nabídky a vyberou si nejvýhodnější – „za málo peněz co nejvíc muziky“. Obchodníci to vědí a snaží se v rámci konkurence nabídnout nejvýhodnější ceny.

Prodávaná nemovitost je obdobným zbožím. Při prodeji se pro ni ostatní nabídky stávají konkurencí. Má-li být prodána, musí tedy uspět v konkurenčním boji o zákazníka.
Zájemci o koupi sledují nabídky, obchází realitní kanceláře, domy, POROVNÁVAJÍ a vybírají.
Úkolem prodávajícího = obchodníka (profesionála nebo samotného majitele) je oslovit tyto zájemce konkurence schopnou nabídkou. To znamená požadovat cenu odpovídající aktuálnímu stavu trhu. Nej-větší šanci prodat má ten, kdo nabídne za nejnižší cenu nejlepší nemovitost.

Jak tedy prakticky určit „tržní cenu“, tj. cenu za kterou je reálné v přijatelně krátké době nemovitost prodat a neprodělat?

Používá se několik metod, z nichž dominují tři, které Vám velmi zjednodušeně přiblížíme.

METODA POROVNÁVACÍ
- v předchozím textu již byla avizována a je pro Vás zřejmě nejdůležitější. Cena nemovitosti se stanoví jejím porovnáním se známými prodeji obdobných nemovitostí, tj s cenami, které byly na trhu již dosaženy.

METODA VĚCNÉ HODNOTY
- respektuje náklady na výstavbu nemovitosti a její opotřebení, tj. za kolik se dá postavit nová, mínus určité procento opotřebení za každý rok jejího stáří; i když se tato metoda jeví jako nejrozumnější, jejím nedostatkem je, že vychází z dnešních cen stavebních materiálu a prací, které jsou téměř na úrovni „západních“, leč koupěschopnost účastníků trhu vychází z jejich „východních“ příjmů.

METODA VÝNOSOVÁ
- metoda chápe koupi nemovitosti jako investici, tj.: „mám si dát radši peníze do banky na úroky, nebo si koupit dům, pronajímat v něm kanceláře, byty, atd. a mít z nájmu větší výnos než z úroků v bance?“ Tuto metodu nepoužijete pokud si řešíte koupí rodinného domku své bydlení. Má význam spíše pro podnikatelské objekty, nebo pokud se subjekt opravdu rozhoduje kam výhodně uložit přebytek svých peněz.

Na závěr se zmíníme ještě o „ceně podle vyhlášky“, kterou znáte se ZNALECKÝCH POSUDKŮ. I přes snahu tvůrců vyhlášky přiblížit se výstupy ocenění tržním cenám, ve většině případů respektují stále takto stanovené ceny snahu státu vybrat co nejvyšší daně.